不動産活用はほんの少しの判断ミスで多大な損害が出てしまいます。 土地活用で実際にあったお話をこっそりお教えします。 |
不動産活用を提案してくる業者さんは話が上手です。しかし!注意! 残念なことに、中にはあなたの為にならない業者さんもいるんです。 そこで「あなたの為になる業者さんを選別するテクニック」をご紹介致します。 |
]]>
不動産活用はほんの少しの判断ミスで多大な損害が出てしまいます。 土地活用で実際にあったお話をこっそりお教えします。 |
不動産活用を提案してくる業者さんは話が上手です。しかし!注意! 残念なことに、中にはあなたの為にならない業者さんもいるんです。 そこで「あなたの為になる業者さんを選別するテクニック」をご紹介致します。 |
 |
 |
| 近隣の家賃と、周辺の環境を調査した結果、自身を持って提案できる家賃はこのプランですと８万円です。もし空室率が１５％になったとしても月々２５万円の収入となります。もしも家賃が６万円まで落とさなければならなくなったとした場合ですと、月々２５万円を確保するのならば工事費は６０００万までに抑えなければいけません。そうした場合はかなりグレードが落ちてしまいますのでリスクも大きくなってきます。６万円でも厳しいかもしれません。 工事費と家賃と収入の収支計画をしっかりと説明して、試算してくれる営業さんはＯＫですね。よくわかっています。 |
え～っと今の計画ですと月々の収入は２３万程度になりますね。ご希望とからはちょっと少なくなりますね。 あとは上司と相談して少しでも工事費が安くできるようにがんばりますので、よろしくお願いいたします。 知りたいのは得られる収入に見合う工事です。契約はすべて確認してからなのに・・・ |
 |
| 大丈夫！・大丈夫！ なんとかしますよ。今までもお客様の希望は100％でしたから、今回も大丈夫だと想いますよ。・・・ なにが、どう大丈夫なのかさっぱり解りません。長期計画を大丈夫だけで済ますような営業さんは、知識も不足しているんでしょうね （要注意です） |
|
|
| 現在の状況は固定資産税と都市計画税の合計は年間で○○○○円ですね。ここにマンションを建てると土地の固定資産税・都市計画税の合計が○○○○円まで軽減されます。後建物にかかる税金は年間○○○○円程度になると思います。賃貸収入は○○○○円とした場合年間収支では手取りで････円 です。 現在の状況からマンション・アパート 建設後の収支をトータルで試算して比較してくれたらその営業さんはよく解っています。 |
現在の状況は固定資産税と都市計画税の合計は年間で○○○○円ですね。ここにマンションを建てると土地の固定資産税・都市計画税の合計が○○○○円まで軽減されます。差額は････円にもなります。 土地に対する固定資産税・都市計画税だけの比較で終わっています。建築費や建物にかかる管理費や修繕費又固定資産税・都市計画税とトータル的に試算していません。 |
|
| えっと、現在お支払されている金額の6分の1になりますよ。すごく有利でしょ。 断片的にしか知識を持ち合わせていません。このような営業さんには土地建物一体としたトータル的な提案ができるとは思えません。 |
|
|
| 今はきっちりとした金額は無理ですが概算でよければお客様のケースで簡単に試算することはできます。 現在の相続財産の額、家族構成などから 法定相続人有無の確認し、その場で試算をしてくれたら、その営業さんはよく解っていると思われます。 |
次回までにきちんと調べてお持ちいたします。 この営業さんは解っていません。 しかし解らないことは、持ち帰って調べて からお持ちするということは良いですね。 でも試算に必要な情報を確認してこないとだめですね。 |
|
| マンションなら大体半分ぐらいでしょうし アパートなら3分の1位ですね。 適当な返答で早くこの話題から別の話題に切り替えようとしています。 注文を早く取ろうとあせりも見えますね （要注意です） |
| 自用地価格 100,000,000円 アパートの建設費 60,000,000円 借入金額 60,000,000円 借地権割合 70％ 借家権割合 30％ 賃貸割合 100％ ①更地のままでの所有 （時価 100,000,000円） 自用地で評価 （評価額 80,000,000円） ②土地上に建物を建設し、賃貸用にした場合 〔土地〕 貸家建付地としての評価 自用地評価額－自用地評価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合 （100,000,000） －（100,000,000） × 70％ × 30％ × 100％ ＝79,000,000円 ＊更に、小規模宅地の評価減の適用を受けることにより、不動産貸付用地 50％（適用要件・限度面積あり）が減額される。 〔建物〕 貸家として評価 自用家屋としての評価額－自用家屋評価額×借家権割合 （36,000,000） － （36,000,000） × 30％ ＝25,200,000円 ＊自用家屋としての評価額＝建築に要した費用の約50％～60％程度となる。 〔借入金〕 60,000,000円 負債額として60,000,000は控除される。 |
| 不 動 産 調 査 |
| 1. 現在所有又は所有予定の不動産について 周辺環境や立地条件等から最適なプランニングを行う。 2. 利便性、入居率などの見込みの需要を調査します。 3. 法令上の制限、建築規制等の諸条件を調査し 概ねの建築面積を算出致します。 |
| 資 金 計 画 |
| 1. 投入できる自己資金の確認。 2. 借入金額の確認と事前審査等。 3. 登記費用及び抵当権設定費用の見積もり。 4 .借入金に対する諸経費の見積もり。 5. 火災保険の事前の見積もり。 6. 総借入金額に対する返済額及び返済期間の予定。 |
| 企 画 ・ プ ラ ン ニ ン グ ･ 設 計 |
| 1. 建物のデザイン・間取りに対する想いやこだわりの確認。 2. 入居される年代や家族構成をしぼる。（ﾀｰｹﾞｯﾄを決め込む） 3. 建物の建築費概算金額を見積もる。 4. 予定の資金計画の中に納まるか確認。 5. 詳細設計に入り外壁や設備をﾀｰｹﾞｯﾄに合わす。 6. 総収入と総支出のバランスを中長期にわたりシミュレーションを行う。 |
| 事 業 計 画 決 定 ・ 建 築 施 工 |
| 1. 最終の事業計画書を作成し再度確認する。 2. 金融機関への融資申し込み。 3. 工事工程表及び事業工程表の作成と確認。 4. 工事着手。 |
| 工 事 完 成 ･ 事 業 開 始 |
| 1. 工事竣工予定を見込み入居者の募集開始。 2. 工事竣工と同時に金融機関からの融資実行。 |
1. 不動産売却物件のご相談 |
|
不動産物件を売却するにあたり、お客様の希望をお伺いさせて頂きます。 |
2. 不動産物件の調査 |
|
公的な機関での法令上の規制や制限及び、権利関係などの内容の調査を致します。 |
3. 不動産物件査定書作成 |
|
不動産物件の価値を決める作業です。 |
4. 媒介契約 |
|
査定報告書に基づいてご納得頂いた上で、不動産物件の売却決定となった |
5. 販売開始 |
|
お客様のご要望に沿うため、あらゆる媒体を利用して販売活動を行います。 |
6. 報告作業 |
|
販売活動状況を報告致します。現在の状況や反応などを報告し、売却に向けての |
7. 不動産物件売却決定（契約） |
|
販売活動などで購入されるお客様が見つかりましたら、諸条件などの打合わせを経て |
8. 不動産物件売却後のサポート |
|
売却に関しての財務関係や法律問題などは当社提携の税理士及び弁護士・司法書士 |
生前のＡさんは若くして食品加工業を創業、３０年間堅実に経営を続けてきました。その努力が実り、Ａさんが家族に残すことが出来た財産は1億4千万円。
そろそろ相続税の申告時期が迫ってきました。妻は相続財産の配分について、夫の会社と取引関係にあった専門家に相談することにした。
１０カ月間の闘病の後、妻が亡くなりました。
長女は知合い税理士に相続税の計算をしてもらう事にしました。そしたらその提出された試算額を見てびっくりしました。相続税の合計額は２０００万円近くになるということです。父の残した遺産は自社株や仕事で使用していた倉庫など、すぐに換金できる資産ではなっかたため、長女が相続税を支払うのに非常に苦労をしました。
当初Ａさんはその土地の活用方法としてアパート経営を考えていましたが、 不安もありました。それは近隣に次々同じようなアパートが乱立し始めていたことです。Ａさんは空室リスクがあまりにも大きく危険だと思い他の活用方法を 模索していたのです。
そこに登場したのが、「３０年間家賃保証」を掲げた某大手アパートメーカーの営業マンＹ。Ａさんは、その営業マンの丁寧なトークと、家賃保証というシステムに安心し、単身用アパート１２世帯を６０００万円の借入れで建設しました。Ａさんの銀行口座には当初一年分の保証金額の家賃が振り込まれました。そして順調にスタートしたのです。
５年後にそのアパートメーカーの別の営業マンＶが訪ねてきました。そのＶは今までの担当だった営業マンＹは転勤になったとかで、今後はその営業マンＶが担当になるということだそうです。
Ａさん 「それはそう書いてありますけど…。でもＹさんはそんなことは一切言ってなかったですし。いつも３０年間の保証で安心ですよって言ってましたよ。ちょっと彼に確認したいと思いますのですぐに携帯で連絡とってもらえないでしょうか？」
営業マンＶ 「いやならやめてもいいんですよ。甲乙の協議が不調に終わったということで今月でもって借上げ契約は解除させていただきましょうか。あとはＡさん、ご自分でやってください。でも大変ですよ～賃貸の管理は。私も忙しいのでこのへんで失礼させていただきます」
営業マンＶ 「ありがとうございます。今後ともお互いに協力しながら頑張りましょうね！」
Ａさんは、ここ最近ずっとあることに悩んでいました。
そんなある日、某メーカーの中年営業マンが突然Ａさんに訪問してきました。 そして来るなりに、こう言ったのです。「いいですかＡさん、いまどき農地を持ってたら大変なことになりますよ。相続税だけで破産ですよ！私はそんな人をいっぱい見てきていますからね。早くなんとかしないと！」。この一言でＡさんの不安は一気に増幅しました。その後相続税対策と称して、いろんな賃貸マンションの提案を親切に持参してくれるその営業マンをすっかり信頼して、ついに全２０世帯のファミリーマンションを１億５０００万円の借金をして市街化区域内にあった田んぼを埋めそこに建てたのです。
この時点で初めてＡさんは悟りました。「こんなことなら、やらなきゃよかった…」と頭を抱えるＡさん。取引先の銀行マンに相談したところ、そもそもＡさんの農地は半分以上は市街化調整区域にあるから資産全体の額もそう多くなく、相続税は生じない可能性が強い状況だったということが分かりました。それを知ったＡさん、自分のあさはかさと、弱みに付込むような手法で営業マンを送り込んできた某メーカーに対する怒りで体が震えたそうです･･･おそらくＡさんのこの怒りは永遠に続くことでしょう。
| 2012年 3月29日 金沢市旭町地内 土地取得 造成工事 着工 建売分譲住宅 全3棟 2011年11月11日 金沢市戸板区画整理地内 土地取得 造成工事 着工 宅地造成工事 全10区画 2011年10月31日 金沢市金石地内 土地取得 造成工事 着工 宅地造成工事 全5区画 2011年10月25日 白山市北安田地内 土地取得 造成工事 着工 宅地造成工事 全9区画 2011年 7月25日 野々市町二日市町 土地取得 造成工事 着工 宅地造成工事 全3区画 2011年 7月15日 白山市田中町 土地取得 造成工事 着工 宅地造成工事 全4区画 2011年 7月11日 野々市町粟田（中南部土地区画整理地内） 土地取得 造成工事着工 宅地造成工事 全4区画 2011年 7月 8日 金沢市若松町土地取得 造成工事着工 宅地造成工事 全4区画 2011年 5月17日 内灘町緑台土地取得 造成工事着工 宅地造成工事 全３区画 2011年 3月13日 この度の東北北関東大震災・津波で被害にあわれた方々に心からのお見舞いを申し上げます。 弊社としてできる限りのご支援ご協力を行っていきたいと思います。 2011年 2月25日 白山市北安田町地内 宅地造成開始 全２区画 2011年 1月24日 野々市町北西部区画整理地内 宅地造成開始 全１０区画 2010年 10月25日 金沢市八日市２丁目 宅地造成開始 全４区画 2010年 9月30日 白山市相木町地内 宅地造成開始 全７区画 2010年 7月30日 金沢市矢木３丁目 宅地造成開始 全１９区画 2010年 7月14日 白山市北安田区画整理地内 宅地分譲開始 全６区画 2010年 5月13日 金沢市直江町 宅地分譲開始 全５区画 2010年 2月24日 石川郡野々市町太平寺 宅地造成開始 全７区画 |
| 用途地域 | 準工業地域 |
| 建ぺい率 | 60％ |
| 容積率 | 200％ |
| 設備 | 北陸電力、集中プロパン、簡易水道、浄化槽 |
| 施設負担金 | 別途 385,000円 / 区画（上水道） |
| 教育施設 | 石川小学校 約1.1ｋｍ 笠間中学校 約0.7ｋｍ |
| 商業施設 | ジャスコ松任店 約2.5ｋｍ プラント３ 約2.0ｋｍ |
| 交通 | 北鉄バス「福留町」バス停約230ｍ |
| 引渡予定 | 即日 |
| 用途地域 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率 | 60％ |
| 容積率 | 200％ |
| 設備 | 北陸電力、LPガス、公共上水道、公共下水道 |
| 施設負担金 | 別途 630,000円 / 区画（上水道） |
| 教育施設 | 新神田小学校 高岡中学校 |
| 取引形態 | 仲介 |
| 交通 | 北鉄バス「糸田」バス停徒歩5分 |